Situé au n°496 avenue de la Couronne, à l’emplacement de l’ancien garage Speedy, le projet The Crown est exemplaire à plus d’un titre : objectifs sociaux, bâtiment exemplaire d’un point de vue environnemental, nouvelle entrée de la gare d’Etterbeek-Ixelles, assainissement d’un site pollué… Ce développement immobilier original est le fruit d’une collaboration étroite entre des investisseurs privés/publics et les autorités communales et régionales. La première pierre du bâtiment a été posée ce mardi 16 avril 2024. Le projet, dessiné par le bureau BAEB, est méné par Artone et Brownfields en partenariat avec l’Agence Immobilière Sociale Etudiante.
Un véritable quartier étudiant en devenir
L’avenue de la Couronne à Ixelles est en pleine mutation. Les anciens immeubles industriels, pour la plupart liés à l’activité automobile, sont en reconversion.
Bruxelles est la première ville étudiante du pays et Ixelles, avec ses 12.000 étudiants résidents (source Perspective.brussels 2020), est, de loin, la première commune bruxelloise. Vu sa localisation idéale à proximité des universités et hautes écoles et la bonne connection aux réseaux de transport, l’avenue de la Couronne est le théâtre du développement de plusieurs grands projets de logements étudiants (environ 1.000 kots construits, en cours de construction ou en projet).
Le Collège d’Ixelles assume et encourage cette transformation afin de répondre à la demande immense de kots (estimée à 10.000 par les universités) sans nuire à la qualité de vie des quartiers (les étudiants peuvent être parfois bruyants) et sans induire de spéculation lors des ventes de maisons classiques au coeur du quartier du Solbosch. La Commune, à travers une note, a indiqué qu’elle s’opposerait aux grands projets de logements étudiants dans les rues classiques mais qu’elle les autoriserait avenue de la Couronne, boulevard de la Plaine ou sur les Campus. La Commune a aussi insisté sur l’importance de ne pas créer un quartier monofonctionnel étudiant mais de prévoir du commerce, des équipements et une part de logements classiques (ce sera le cas dans le projet Printemps-Couronne par ex).
Malheureusement, les logements étudiants créés ne sont pas tous loués à un prix abordable. On a même parlé de « kots de luxe » à plus de 650 euros/mois. Ce ne sera pas le cas du projet The Crown puisqu’un partenariat a été trouvé avec l’Agence Immobilière Sociale Etudiante (AISE) pour 27 ans. « A ce jour, il y a une quizaine de logements gérés par l’AISE à Ixelles. Grâce à ce projet de 200 unités, Ixelles sera la première commune de la région pour ce secteur spécifique du marché » se réjouit Anais Camus l’Echevine du Logement.
Un modèle économique social
Les appartements seront parfaitement isolés, ce qui permet de réduire les charges au maximum et ainsi garantir l’accessibilité des logements. Du côté des investisseurs (les kots sont vendu « à la pièce »), un rendement modeste mais sans risque est garanti sur le long terme.
Le spécialiste de la dépollution
Les investisseurs sont réunis au sein du Fonds Brownfields, soutenu notamment par la Banque européenne d’Investissement, la Caisse des dépôts française et Belfius. Comme son nom l’indique, ce fonds est « dédié à la réhabilitation et au réaménagement de friches polluées. Le fonds acquiert d’anciennes installations industrielles, tertiaires ou commerciales, prend la responsabilité du désamiantage, de la démolition et de la dépollution, et définit un programme de réaménagement en étroite collaboration avec les collectivités locales. De tels programmes sont souvent basés sur le logement (y compris le logement social)… ». Dans le cas présent du garage Speedy de l’avenue de la Couronne, les interventions de dépollution du sol étaient importantes.
Une nouvelle entrée de gare
La Commune et la SNCB ont saisi l’opportunité du projet pour intégrer une nouvelle entrée à la gare d’Etterbeek-Ixelles. Beaucoup plus proche du Cimetière d’Ixelles que l’actuelle gare située bd Général Jacques, cette entrée pourrait bien devenir à terme l’entrée numéro 1 en terme de passages. Une petite place publique sera créée et une passerelle cyclo-piétonne enjambera les voies de chemin de fer afin de relier l’avenue de la Couronne au Campus de la Plaine (VUB, ULB). La passerelle sera munie d’ascenseur qui garantiront l’accessibilité universelle aux personne à mobilité réduite (ce qui n’est pas le cas actuellement de la gare d’Etterbeek).
Pour Yves Rouyet, l’échevin de l’Urbanisme et de la Mobilité, « C’est un projet dont on parlait depuis au moins 20 ans et qui se réalise enfin grâce à un aligement de planètes : un projet immobilier conjugué à une rénovation en profondeur de la gare par la SNCB et un financement Beliris. La Commune, qui est associée à tous les projets et qui a donc une vision globale de l’évolution du quartier et des opportunités, a joué un rôle majeur pour rassembler les différents acteurs publics et privés et saisir la chance exceptionnelle qui se présentait. »
Pour la petite histoire, le promoteur disposait déjà d’un permis d’urbanisme lorsque cette occasion unique de créer la passerelle est apparue. L’Echevin de l’Urbanisme a convaincu Artone de revoir totalement son projet (et donc de perdre deux ans) pour intégrer cette entrée de gare.
Une architecture remarquable
Le projet architectural a été dessiné par le bureau BAEB (Emmanuel Bouffioux) en étroite collaboration avec les autorités (Urban et le Bouwmeester notamment). En vidant une partie du projet pour créer une place publique et un accès à la passerelle SNCB et en reportant les m² sur une émergence, le bâtiment gagne en élégance et originalité. Le projet s’affranchit ainsi l’alignement typique de l’avenue de la Couronne R+5, et donne une respiration au skyline de l’artère, ce n’est pas plus mal.
Yves Rouyet - Ixelles 
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